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组配分类 政策解读 发布机构 湖岭镇
生成日期 2018-05-17 公开方式 主动公开
农村宅基地政策解读

在瑞安市农村,一户人家三代同堂、七八口人“蜗居”一间老房子,苦不堪言,但由于没“地皮”,不能造房,咋办?自今年1月1日起,《瑞安市农村村民住房建设管理办法》(试行)(以下简称《办法》)正式实施,确有建房需求的农村村民,可以使用宅基地新建、拆建、改建住房,或使用村内空闲地和村周边的丘陵坡地建新房。

  瑞安市国土资源局副局长黄康民表示,《办法》的出台,标志着瑞安市农村宅基地审批有了规范性的文件。它对于规范瑞安市农村宅基地审批程序,加强农村住房建设管理,建立规范有序的农村宅基地管理制度都有着里程碑式的意义。

  对于《办法》中群众关心的热点问题,瑞安市行政审批服务中心国土资源窗口负责人逐一进行了解读。

  《办法》最大的亮点是什么?

  宅基地审批权限下放到镇街,是《办法》最大的亮点。从今年1月起,由镇街负责各自辖区内的农村住房建设的规划和建设管理,并受市政府委托负责宅基地审批,但要报送国土资源部门备案。

  该负责人说,实际上,农民“建房难”,并不是没有土地,而是由于各种关系的钳制。应当说,大多数农村村民多多少少都有一份宅基地,农民房前屋后还有自留地、空闲地等。《办法》的出台,有利于优化农民建房用地规划空间。

  对无房户、危房户建房问题,由镇街负责开展农村宅基地利用情况专项调查,制订年度农村村民住房建设计划,明确建房户名单、规划选址、用地规模、时序安排以及规划实施保障措施。

  各村住房建设计划经全体村民会议(或村民代表会议)讨论通过并公示无异议后,由镇街审核后报送瑞安市国土资源局备案。

  瑞安市住房和城乡规划建设局、瑞安市国土资源局负责全市农村住房建设相关审批和监督管理工作,并授权其基层所具体负责辖区内农村村民住房建设的申请受理、踏勘选址、公示、审核、备案、确权登记及日常建设监管等工作。

  申请建房需要符合哪些条件?

  根据《办法》规定,符合申请新宅基地新建、扩建住房的,包括无房户或符合分户条件的家庭;因受地质灾害威胁或不适宜居住等原因需要异地搬迁新建的;现有房屋(宅基地)已列入风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围不能就地拆改建的;按照规划调整宅基地,需要异地新建的;现有人均住房建筑面积不足30平方米且无法在原宅基地上改建的住房困难户等六大类。

  其中,无房户或符合分户条件的家庭主要有两种:两个及以上子女的家庭(且户口均在本村),其中一个子女已婚或达到法定结婚年龄的,可以分户,但父母亲一方或双方必须随其中一个子女合户;三代以上(含三代)同堂的家庭,后代已婚或已达到法定结婚年龄的,可以分户。

  另外,农村村民申请使用原宅基地进行房屋拆改建(或联建改造)应具备3个条件:拆改建房屋所在区域已编制村庄建设规划,且拆改建范围符合村庄建设规划用地相关要求;拆改建房屋土地和房产权属、居住人口等证件、证明材料清晰;提供相关利害关系人和村集体经济组织同意拆改建的书面意见。

  《办法》指出,农村村民住房建设应当符合土地利用总体规划、村庄建设规划和“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的要求,尽量使用原有宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地;鼓励建造公寓式住宅;严格控制占用耕地建造住宅。据介绍,我市将力争通过三至五年的努力,让无房户和危房户圆住房梦。

  宅基地面积、住房建筑面积怎样界定?

  对于宅基地面积标准(包括住房、附属用房建筑占地面积和庭院用地面积等),《办法》规定,申请使用现有宅基地和存量土地新建、改扩建住房:小户(3人(含)以下)用地面积不得超过80平方米;中户(4至5人)用地面积不得超过100平方米;大户(6人(含)以上)用地面积不得超过140平方米。

  该负责人说,如果原宅基地面积不能满足建房面积需求,可以申请使用增量土地(农用地、未利用地)新建、改扩建住房。

  《办法》规定,申请使用增量土地(农用地、未利用地)新建、改扩建住房:小户、中户、大户用地面积分别不得超过60平方米、80平方米、125平方米。

  住房建筑面积标准是这样规定的:

  使用原宅基地面积进行房屋拆改建(或联建改造)的,一自然间宅基地住房建筑面积不得超过180平方米(一般来说,可达4层)。

  使用新批宅基地(或增加原宅基地面积)新建、改扩建住房的,在确保人均住房建筑面积不小于40平方米的前提下,小户、中户、大户住房建筑面积分别不得超过180平方米、240平方米、300平方米。

  举个例子,村民老王家现有1间2层老房及1间柴房,道坦及预留宅基地有150平方米。老王的两个儿子都已婚,且各有一个小孩,尚未分户共有8口人。按照《办法》规定,老王家符合分户条件,可以要求申请新批宅基地新建、扩建住房,这样宅基地用地面积最高有140平方米,可建成建筑面积300平方米的新房。

  该负责人说,上述原则只作为大框架,在实际操作中,宅基地用地面积和住房建筑面积取决于综合因素,需要申请人自己根据实际需要决定,比如是否分户(符合条件的),是否申请增量土地等。

  审批流程有哪些?

  《办法》明确了农村村民住房建设的审批流程和审核日期,流程主要分五步走。该负责人说,如果一切顺利的话,从申请受理到审批最快45天能完结。

  村民申请新批宅基地是否有指标限制?

  《办法》规定,农村村民住房建设用地指标实行“计划单列”。该负责人说,根据相关文件,今后每年市政府将安排新增用地指标200亩,用于农村住房建设,重点解决我市中西部山区、半山区镇及部分街道农村村民住房问题。

  这对农村村民建房来说是一大利好。据市国土资源局相关统计数据显示,2012年至2014年,我市农转用征收报批总面积分别约为2212.3亩、2001.4亩、1066.9亩,其中农民建房指标数(农村宅基地)分别约为6.5亩、183.1亩、163.6亩。在过去几年里,农村宅基地审批难、农民建房难,困扰着我市很多农村村民。随着《办法》出台,农民建房难问题将得到缓解。

  需要注意的是,农村村民申请新宅基地的,应当符合我市土地利用总体规划、村庄建设规划、土地类型等有关条件,在满足这个前提下,由其所在村及镇街统筹审批。

  《办法》如何确保公平公正公开?

  《办法》规定农村村民住房建设审批要严格落实 “四公开”制度,做到审批程序公开、申请条件公开、建房户名单公开、审批结果公开。严格落实农民建房“四到场”制度,做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场,有关责任人员须到场签字。

  同时,相关人员在农村村民住房建设管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。