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瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市城中村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法(试行)的通知
瑞政办〔2017〕52号
发布单位: 市政府办公室(法制办) 发布时间: 2017-05-04 公开方式: 完全公开
索引号: CRAD01-2017-0011 公开时限: 长期公开    
内容概述:《瑞安市城中村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法(试行)》已经2017年3月22日市政府第2次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
 

瑞安市城中村改造征收集体所有

土地涉及房屋补偿实施办法(试行)

 

第一章  总 则

第一条  为了规范城中村改造项目征收集体所有土地涉及房屋补偿(以下简称征地房屋补偿)的管理,保护房屋所有权人的合法权益,保障城中村改造建设顺利进行,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条  市(镇)区规划建设用地范围内,列入棚户区改造计划的城中村改造征地房屋补偿,应遵守本办法。

第三条  市政府统一领导、协调、管理征地房屋补偿工作。

市国土资源局负责征地房屋补偿的监督管理工作。

市住建局(征收办)负责指导征地房屋补偿方案制订及相关实施工作。

镇政府、街道办事处和经市政府批准的实施单位(以下统称实施人)负责组织和实施辖区内(或指定项目)征地房屋补偿工作。具体承担征地房屋补偿方案的拟订、征地范围内房屋调查登记、房屋评估、签订补偿协议、拆除房屋、安置房分配等具体工作。

各功能区管委会负责辖区内城中村改造安置房建设项目的报批、建设管理和交付使用等工作。

发改、住建、综合行政执法、财政、审计、工务(城中村改造)、公安、司法等部门,应按照各自职责共同做好征地房屋补偿管理工作。

第四条  征地所在地镇政府、街道办事处和村(居)民委员会负责做好征地房屋及其附属物合法所有权人(以下统称房屋所有权人)的搬迁动员工作,具体做好房屋所有权人的宣传、动员、调查、核实、搬迁、补偿协商等工作。

第五条  实施征地房屋补偿应当先补偿、后搬迁。实施人应当按照本办法的规定,对房屋所有权人给予补偿和安置。房屋所有权人应当在规定的签约期限内完成签约并按照协议约定搬迁。

第六条  实施人在实施征地房屋补偿前,应落实好征地房屋补偿资金,设立专项账簿,分账核算,专款专用。审计部门应加强征地房屋补偿资金管理和使用情况的监督。

第二章  征收管理

第七条  实施人要根据城乡规划、土地利用总体规划和棚户区(城中村)改造规划,编制项目征收集体土地计划和有关实施建设方案,经发改、住建、国土资源、工务(城中村改造)等单位审查后,报市政府批准。

城中村改造征收集体土地计划报审应具备下列条件:

(一)项目已列入棚户区(城中村)改造计划,初步策划方案已经编制,且符合控制性详细规划和土地利用总体规划;

(二)已征得征地村集体经济组织和征地范围内95%以上房屋所有权人同意征收改造的意见;

(三)一次性改造征地规模原则上为整村或达到4公顷以上,征地范围应符合规划要求。

第八条  市住建局(征收办)依据市政府同意的征收计划,协同实施人和征地房屋所在地镇政府、街道办事处和村(居)民委员会共同拟定征地房屋补偿方案,组织相关部门进行社会稳定风险评估和论证,并在征地房屋所在地范围内和政府网站上予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。半数以上房屋所有权人要求听证的,应当举行听证会。

市住建局(征收办)应当汇总征求意见、听证、论证等情况,并对征地房屋补偿方案修改情况报市政府后,

向社会公布。

第九条  征地房屋补偿方案的内容应当包括:实施人、实施范围、补偿安置的方式和标准、签约期限、过渡方式、过渡期限和实施步骤等。

征地房屋补偿方案经市政府批准后应当在征地范围内和政府网站上公告。

第十条  征地房屋补偿不得超越经批准的征地范围。实施范围外的房屋与实施范围内的房屋不可分割时,应当一并纳入实施范围,进行补偿。

第十一条  实施人应当组织人员对征地范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,房屋所有权人应当予以配合。调查结果应当在征地范围内向房屋所有权人公布。

第十二条  房地产价格评估机构由房屋所有权人协商选定,协商时间为10日。10日之内协商不成的,由实施人从房地产价格评估机构候选名单中通过投票或者采取抽签、摇号等方式确定评估机构,公证机关进行现场公证。

第十三条  房屋所有权人对评估确定的房屋重置成新价有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第十四条  实施人应当将房地产价格评估机构出具的分户初步评估结果在征地范围内向房屋所有权人公示,公示期为5个工作日。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释;公示期满,实施人应当将房地产价格评估机构提供的分户评估报告转交房屋所有权人。

第十五条  在征地房屋补偿方案确定的签约期限内,实施人与房屋所有权人应当按照本办法规定和经批准的征地房屋补偿方案,签订征地房屋补偿安置协议,报市国土资源局审查备案。

协议应当明确规定补偿形式、补偿金额和支付期限、安置方式、安置面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。

征地房屋补偿安置协议签订时,房屋所有权人应将有关证件和注销申请报告、委托书、身份证明等相关材料交由实施人统一办理注销手续。

一方不履行补偿安置协议约定义务的,另一方可以依法提起诉讼。

第十六条  实施人与房屋所有权人在征地房屋补偿方案确定的签约期限内达不成征地房屋补偿安置协议,或者房屋所有权人不明确的,由实施人报请市政府作出补偿决定,并在征地范围内予以公告。房屋所有权人未在规定期限内搬迁的,由实施人报请市国土资源局按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定,对房屋所有权人作出责令交出土地决定。

房屋所有权人对责令交出土地决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第十七条  房屋所有权人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又不履行责令交出土地决定的,经催告后由市国土资源局依法申请人民法院强制执行。

第十八条  拆除有产权、使用权纠纷或者其他产权不明的房屋,在征地房屋补偿实施方案确定的签约期限内不能解决纠纷或者明晰产权、使用权的,在房屋补偿拆除前,由实施人向公证机关办理证据保全手续。

第三章  补偿安置原则

第十九条  征地房屋补偿安置以房屋所有权证、土地使用权证、建设用地批准书(宅基地批文)或者其他合法有效证件确认的房屋占地面积、建筑面积、使用性质、建筑年限为依据,依法合理认定。

第二十条  征地房屋补偿安置应当符合下列条件之一:

(一)征地房屋已取得房屋《不动产权证》或《土地使用权证》《房屋所有权证》的;

(二)征地房屋未办理房屋《不动产权证》或《土地使用权证》《房屋所有权证》或《土地使用权证》《房屋所有权证》中只办理其中一证的,但符合确权条件,并由相关职能部门提供确权凭证的;

(三)经市征收集体土地涉及责令交地和国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定工作领导小组下设的征收集体土地涉及责令交地办公室依法认定为应该给予补偿的被征地房屋。

第二十一条  征地范围内的违法建筑物、超过批准期限的临时建筑和暂保使用的房屋,不予补偿安置。拆除经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑,可以根据已使用年限给予适当补偿,不予安置。

征地房屋宅基地范围内的附属用房和房屋前后左右庭院上搭建、改建的其他用房等,给予适当补偿,不计算安置面积。

房屋所有权人在征地房屋补偿方案公告后,进行装修、改(扩)建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,不予补偿,不作为安置依据。

 

第四章  补偿标准与安置方式

第二十二条  征地房屋的补偿费:包括房屋重置成新价、搬迁费(回迁费)、临时过渡安置费、其它补偿费等。

(一)房屋重置成新价:由房地产评估机构根据征地房屋的等级、结构、建造年份、装修情况、房屋重置价成新率、合法产权建筑面积等情况评估确定。

(二)搬迁费(回迁费)、临时过渡安置费、其它补偿费:按征地房屋合法产权(或认定为合法建筑)建筑面积计算。

    具体标准按市政府批准的具体项目征地房屋补偿方案执行。

第二十三条  征地房屋安置建筑面积标准如下:

(一)征地房屋一自然间(指建筑底层占地面积大于或等于35㎡的住宅,包括该住宅宅基地范围内的附属用房、庭院用地等)安置建筑面积175㎡;

(二)征地房屋不足一自然间的,按建筑底层占地面积与安置建筑面积比率15计算;不足一自然间且征地所在村内无其他房屋的,可按一自然间标准计算;

(三)征地房屋已建成公寓式的,安置建筑面积按合法建筑面积11计算;

(四)征地房屋一自然间宅基地上合法建筑面积大于 175㎡的,安置建筑面积按合法建筑面积11计算;

(五)征地房屋一自然间多人共有或被分隔成多间多人所有的按一自然间计算;

(六)房屋所有权人在征地所在村内所有房屋(包括未列入征地和已出售、赠与他人的房屋)按征地房屋补偿安置方案规定标准合并计算,安置建筑面积少于在册居住人口人均35㎡的,按在册居住人口人均35㎡给予计算安置建筑面积;

(七)征地范围内经认定符合宅基地分配政策的无房户按在册居住人口人均35㎡给予计算安置建筑面积。

第二十四条  城中村改造项目征地房屋安置建筑面积总量无法按本办法第二十三条规定的标准在征地范围内就地安置的,相关安置标准应相应下浮。

第二十五条  安置方式为产权调换安置、货币补偿安置、市场化安置(房票安置)。房屋所有权人可选择其中一种安置方式,也可选择货币补偿与产权调换相结合、房票与产权调换相结合安置的方式,但原则上不可以选择货币补偿与房票安置相结合的方式。

第二十六条  房屋所有权人在确保家庭成员人均35㎡自住安置建筑面积的前提下(选择市场化<房票>安置的不受此限制),征地范围内房屋所有权人之间可以相互调剂多余的安置建筑面积,并选择安置方式。

(一)选择产权调换安置:可按上述规定选择确定安置房屋建筑面积,在房源许可的情况下,安置房套型选择时可增购不大于选择产权调换安置建筑面积(不含奖励面积)8%的安置房建筑面积(具体面积在征地房屋补偿方案中明确)。征地房屋补偿费等直接抵作购房款。

(二)选择货币补偿安置:其货币补偿费原则上由征地房屋补偿费、选择货币安置建筑面积(含奖励面积)回购款、货币安置面积奖励款等构成。

安置建筑面积回购款等于安置建筑面积回购单价乘以回购安置建筑面积,安置建筑面积回购单价由实施人委托有评估资质的机构(按征收公告之日)评估后报市政府核定。

(三)选择市场化(房票)安置:其房票面值原则上由征地房屋补偿费、选择房票安置建筑面积(含奖励面积)回购款、房票安置面积奖励款等构成。

具体房票由实施单位制作,使用按《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市房屋征收市场化安置办法(试行)的通知》(瑞政办〔2016142号)相关规定执行。

第二十七条  征地范围内的村集体办公、生产经营用房按土地使用权面积的11.8计算,给予安置三产用房,若其合法建筑面积大于此比率的,按合法建筑面积给予安置。

第二十八条  改造范围内属国有土地的住宅房屋补偿安置可等同集体土地房屋,其他非住宅类房屋的补偿安置,参照相关政策规定,由实施人提出方案,报市政府批准实施。

第五章  奖励措施

第二十九条  房屋所有权人在征地房屋补偿方案规定时间内提前签约的,给予征地房屋每一自然间(套)15㎡的安置建筑面积奖励(征地房屋不足一自然间的按比率计算);提前腾空搬迁的,给予征地房屋每一自然间(套)20㎡的安置建筑面积奖励(征地房屋不足一自然间的按比率计算)。

第三十条  房屋所有权人选择货币安置或市场化(房票)安置的,给予货币安置(房票安置)建筑面积回购款一定比例的奖励,具体奖励标准按市政府批准的具体项目征地房屋补偿方案执行。

    第三十一条  征地村集体经济组织在征地房屋补偿方案规定时间内配合实施人完成征地范围内全部征地房屋拆迁的,可视情况给予不高于征地范围内征地房屋安置建筑面积总量(不含奖励面积)3%的村办公、三产用房建筑面积奖励。

第六章  安置房建设与分配

第三十二条  安置房建设用地原则上应在征地范围内或就近选址,用地性质为国有划拨,建设标准应当符合国家规定的建筑设计规范和工程质量标准,并有相应的附属配套设施。

第三十三条  安置房套型设计应以方便房屋所有权人相互调剂安置建筑面积选择相应套型为原则,合理确定安置房标准套型建筑面积和不同建筑面积的套型,供房屋所有权人选择。

第三十四条  安置房价格以安置房建设工程综合成本价为基准价,结合楼层朝向差价,实行一房一价,由实施人在安置房分配定位前向房屋所有权人公开。

综合成本由国有土地划拨成本、前期工程及勘察设计费、建安成本、小区配套费、建设工程相关规费、项目资金成本(利息)等构成。

第三十五条  安置房房款结算标准:

(一)选择套型建筑面积在产权调换安置建筑面积内的,按所选择的房源价格(综合成本基准价加评估确定的楼层朝向差价)结算;

(二)选择套型建筑面积大于产权调换安置建筑面积且在增购面积标准内的,其增购部分面积按房源价格加指标价结算;

(三)选择套型建筑面积超出允许增购面积标准部分的建筑面积按市场评估价结算。

第三十六条  安置房分配定位,以签订征地房屋补偿安置协议书、房屋搬迁腾空及缴纳房款的时间先后顺序综合得分进行排序,按得分高低确定定位认购轮次,先由第一轮次在相应房源中选择定位,第一轮次选择完毕,再由第二轮次选择定位,依次类推,在同一轮次的以抽签方式确定选择顺序。

第七章  法律责任

第三十七条  房屋所有权人提供虚假、伪造的房屋、土地、户籍等证件或者证明资料,骗取补偿的,依法追回已经发放的补偿费和安置房屋;涉嫌违法犯罪的,由司法机关依法追究法律责任。

第三十八条  从事征地房屋补偿安置工作的人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予处分;涉嫌违法犯罪的,由司法机关依法追究法律责任。

第三十九条  实施人及其工作人员存在徇私舞弊、弄虚作假、擅自扩大征地房屋补偿安置范围以及故意帮助房屋所有权人欺骗套取补偿安置等行为的,依法追究相关责任人法律责任。

第八章  附 则

第四十条  市(镇)区规划建设用地范围内的市政道路和公共配套设施项目建设征收集体所有土地涉及房屋补偿的,按照本办法执行。

第四十一条  本办法自201761日起施行,试行期为两年,《瑞安市政府办公室关于印发瑞安市棚户区改造征收集体所有土地涉及房屋补偿办法(试行)的通知》(瑞政办〔2015179号)同时废止。今后上级颁布的法律、法规、政策与本办法不一致的,以上级颁布的法律、法规、政策规定为准。

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