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瑞安市人民政府关于印发瑞安市城市规划管理技术规定的通知
瑞政发〔2013〕221号
发布单位: 市政府办公室(法制办) 发布时间: 2013-10-30 公开方式: 完全公开
索引号: RA001-A0403-2013-0300 公开时限: 长期公开    
内容概述:瑞安市人民政府关于印发瑞安市城市规划管理技术规定的通知

各功能区委员会,各镇人民政府,各街道办事处,市各有关单位:

《瑞安市城市规划管理技术规定》已经2013年7月18日市政府第18次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

 

 

 

瑞安市人民政府        

2013年10月28日        

 

瑞安市城市规划管理技术规定

 

1  总  则

1.1  为了加强瑞安市(以下简称本市)城市规划建设管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、《浙江省城乡规划条例》以及与城市规划相关的法律法规、国家强制性技术标准和技术规范等规定,结合本市实际,特制定本规定。

1.2  本规定适用于本市城市规划区范围内各类建设工程(新建、改建、扩建);其中临时建设工程、危房拆建工程、城市建设用地范围以外的农村个人建房,另按有关规定执行。城市规划区以外的镇可参照执行。

2  建设用地兼容性

2.1  本市建设用地,根据其主要用途和功能分区,按照已批准的控制性详细规划以及镇规划标准和《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137)进行分类。

2.2  为保障土地利用的灵活性,提高行政许可的效率,城乡规划行政主管部门在出具规划条件时,可对地块土地利用性质依据《瑞安市规划用地兼容性类别一览表》(表1)规定的兼容性许可的范围执行。该款规定已列入控规的,在出具规划条件时可直接相应变更;未列入控规的,应经控规修改程序变更,但规划条件已经出具的,不得变更。

            瑞安市规划用地兼容性类别一览表          表1

3  建  筑

3.1  建筑容

3.1.1  新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标,根据已批准的控制性详细规划执行。 

3.1.2  建设用地小于表《建设用地下限指标》(表2)的,不宜单独零星建设永久性建筑。 

            建设用地下限指标表              表2

建设项目类型

居   住

非居住

低层

多层

高层

多层

高层

建设用地面积(㎡)

500

1000

2000

1000

3000

但有下列情况之一,在不影响城市规划实施的前提下,可经规划行政主管部门核准后实施: 

1.社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目和农村地区的村镇建设项目。 
  2.因邻近土地为已实施或已经通过规划审批的河道、道路、绿化等工程,无法与周边土地整合的建设项目。 

3.2  建筑间距

3.2.1  建筑间距应符合本章的规定,并同时符合消防、卫生、防疫、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。建筑间距图示见附录三。

3.2.2  住宅建筑间距

(一)住宅建筑间距应综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求,首先必须保证受遮挡的住宅获得符合日照要求的居住空间。

本市城市建设用地范围内的建筑工程及规划设计项目的日照分析应依据浙江省工程建设标准《城市建筑工程日照分析技术规程》(DB33/1050-2008)。本市住宅日照标准为大寒日旧城区、中心城区、规划区有效日照时间不低于2小时;旧城区的新建住宅建筑日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。中心城区旧村改造项目确有困难的,参照旧城区执行。

拟建建筑建设后造成原满足日照标准的现状住户不满足日照标准或原不满足日照标准的现状住户日照时数减少的,在符合其他要求的前提下经与上述住户协商同意并经市规划建设行政主管部门核准,可以通过补偿作为救济,补偿标准由建设单位与受影响住户商定。

(二)住宅建筑间距除满足住宅日照标准外,还应满足以下规定。

1.平行布置的低、多层住宅建筑间距:

遮挡物朝向为正南北向的,中心城区、规划区不小于南侧建筑高度的1.1倍,且不小于12米。旧城区不小于南侧建筑高度的1.0倍,且不小于10米。

平行布置且方位为非正南北向时,住宅正面间距可按表《不同方位间距折减换算表》(表3)换算。

               不同方位间距折减换算表           表3

方 位

0°-15°(含)

15°- 30°(含)

30°-45°(含)

>45°

折减值

1.0L

0.9 L

0.8 L

0.9 L

注:1.表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角。

    2.L为正南向住宅的标准建筑间距(m)。

    3.本表指标仅适用于无其他日照遮挡的平行布置条式住宅之间。

朝向为东西向的,中心城区、规划区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的1.0倍,且不小于10米。旧城区不应小于0.9倍,且不小于9米。

2.垂直布置的低、多层住宅建筑间距:

中心城区、规划区不小于东侧或南侧建筑高度的0.7倍,且其最小值为9米。旧城区不应小于0.6倍,最小值为8米。

当垂直布置的住宅建筑山墙宽度等于大于16米时,应按平行布置的居住建筑间距规定控制。

3.低、多层住宅建筑既非平行,也非垂直布置时的建筑间距:

当两幢建筑的夹角小于、等于45度时,其最窄处间距应按平行布置的住宅间距控制;

当两幢建筑的夹角大于45度时,其最窄处间距按垂直布置的住宅间距控制。

4.高层住宅与高层住宅平行布置时的建筑间距:

朝向为南北向的,当南向为面宽小于等于32米的高层住宅时,不小于南侧高层建筑高度的0.33倍加12米,且最小值22米。南向为面宽大于32米的高层住宅时,不小于南侧高层建筑高度的0.5倍加12米,且最小值为22米。当南向为面宽大于32米和小于等于32米叠加的高层住宅时,取最大值。

朝向为东西向的,不小于较高高层建筑的0.4倍,且最小值为22米。

5.高层住宅与低、多层住宅平行布置时的建筑间距:

高层住宅与其东(西)侧低、多层住宅的间距不小于22米。

面宽小于等于32米的高层住宅位于低、多层住宅南侧,其间距不应小于高层住宅建筑高度的0.33倍加低、多层建筑高度的0.55倍,且最小值为22米;面宽大于32米的高层住宅位于低、多层住宅南侧时,其间距不应小于高层住宅高度的0.5倍加低、多层住宅高度的0.55倍,且最小值为22米。

高层住宅位于低、多层住宅北侧,其最小间距不应小于低、多层住宅建筑高度的0.55倍加12米。

6.高层住宅与高层住宅垂直布置时的建筑间距不宜小于18米。

建筑山墙宽度大于16米时,按平行布置的住宅间距控制。

7.高层住宅与低、多层住宅垂直布置时的建筑间距不宜小于13米。

8.高层住宅与高、低、多层住宅非平行也非垂直布置时的建筑间距:

当两幢住宅的夹角小于等于45度时,其最小间距按平行布置的间距控制;大于45度时,其最小间距按垂直布置的住宅间距控制。

9.旧城区或旧村改造时新建建筑物和相邻未改建建筑物的间距可视情确定,但必须符合建筑退让、消防、卫生、防疫、环保,建筑和工程管线的保护要求,对未达到国家和地方日照标准的建筑不得降低原建筑的日照水平。

(三)住宅山墙间距。

低、多层住宅的山墙间距不小于6米,高层住宅与低、多层住宅的山墙间距不小于9米,高层住宅与高层住宅的山墙间距不小于13米。对按此规定不能满足消防间距或通道要求的,应按消防或通道要求控制。

(四)住宅外墙北向(南向)凸出物累计长度超过建筑外墙边长1/3(2/3)的,住宅山墙设置阳台的,建筑间距从凸出物或阳台的外沿计算。

(五)住宅底层为商业或其他非居住用房时,其间距的计算不应扣除底层的高度。但同一裙房之上的几幢建筑计算间距时,建筑高度可从裙房屋顶以上算起。

3.2.3  非居住建筑间距依据国家相关规定执行。

3.2.4  非居住建筑位于居住建筑南侧或东侧时,两者之间的间距按住宅间距控制。

3.3  建筑物退让

3.3.1  建筑物退离城市道路、公路、河道、铁路、电力线、地下管线及地界的距离,除必须符合相关规范外还须符合本节规定。

3.3.2  建筑退离道路红线

(一)沿城市道路两侧新建、改建无特殊交通要求的建筑,后退道路规划红线的距离,按表4控制。

      建筑后退道路红线及交叉口的最小距离       表4

 

注:1.建筑物后退道路红线的计算,以建筑物底层最突出的外墙边线为准。道路交叉口的建筑后退,按道路规划红线直线段与曲线段的切点连线起算,后退距离等同较窄路的后退距离。异形交叉口的建筑后退由规划设计另行确定。

2.城乡规划功能已调整为非工业的现状工业点企业(老工业点)改造建筑后退受场地限制确有困难的按道路宽度降一档。

(二)在房屋密集地区建高架桥,房屋与高架桥外侧的间距不应小于10米,按上述要求退让确有困难的,报城乡规划行政主管部门批准,可适当缩小间距,但不得小于6米,并宜设隔音板。沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建的建筑物,后退高架道路边缘的距离按表5控制。

         建筑物离高架和匝道的最小距离          表5

(三)新建、改建有大量人流、车流集中的大型商场、影剧院、游乐场、宾馆、体育场、展览馆、大型办公楼等公共建筑,其后退道路红线距离还应满足消防、地下管线、交通、防灾、通风、绿化、工程施工安全等方面的规范和要求。

(四)沿街建筑因市容及环境景观等需要,外挑阳台、雨蓬、招牌、灯饰,但建筑物任何部位垂直投影不得超出道路红线;外悬净高在消防通道处不得小于4米,其余部位不得小于3米。

(五)建筑物沿城市道路的围墙、基础、化粪池、净化池、地下油罐、地下水池,台阶、管线外挑部分垂直投影、附属设施等不得压、越道路红线。

(六)围墙、大门后退。

除特殊要求外,围墙中心线后退道路红线不小于1米。后退相邻建设用地的边界,视相邻地块权属等情况确定:当界外为已征用地,围墙中心线应与用地线吻合;当界外为未征用地,围墙基础不得逾越地界。

大门及单层门卫设施,后退道路红线不小于1米,并满足行车视距要求。

3.3.3  已建铁路两侧建设应按铁路技术规范规定及铁路运输安全保护条例要求进行退让。规划铁路按规划路轨中心线两侧边轨向外各30米为规划控制廊道。轨道交通控制廊道应依据轨道交通用地控制详细性规划及国家相关规范要求进行控制。

3.3.4  已建高速公路两侧建设应按高速公路技术规范规定进行退让。公路建筑控制区的范围,从公路用地外缘起向外的距离标准为:高速公路不少于30米国道不少于20米,省道不少于15米,县道不少于10米,乡道不少于5米。公路兼作城市道路时,沿线建筑应同时满足后退城市道路要求。特殊情况下,征得交通主管部门同意后,可适当减少退让距离。

3.3.5  建筑后退用地红线:沿建筑基地边界的建筑物,其离界距离按以下规定控制,但离界距离小于消防间距时,应按消防间距的规定控制。

(一)各类建筑的离界距离,按表6规定的建筑物高度的倍数控制,但不得小于最小间距,沿路建筑按后退城市道路红线要求。

(二)当北侧是居住用地时,除按表6控制外,还须同时符合第二节建筑间距和日照分析计算规则的有关规定。

(三)除市政管理用房、公厕等社会公益项目外,建筑物后退城市公共绿地边界的距离按表《建筑物后退城市公共绿地边界的距离》(表7)进行控制:

              建筑后退用地红线距离              表6

注:1.建筑本身及相邻建筑均为非住宅建筑时,其退界距离应结合消防间距确定,且不小于3米。当北侧为非住宅用地且无日照要求的建筑时,按最小间距执行。

2.建筑山墙宽度大于16米的,其离界距离按主要朝向离界距离控制。

3.L:高层居住建筑面宽。

4.中心城区、规划区指旧城区以外瑞安市城市总体规划确定的城市规划区以内区域。

               建筑物后退城市公共绿地边界的距离        表7

建筑类别

后退城市公共绿地边界的最小距离 (m)

绿地在建筑的东、西、南向

绿地在建筑的北向

低、多层

3

3

高层

6

不小于10米

 

3.3.6  建筑后退用地界线距离和建筑间距应同时符合规定。因基地条件限制不能同时符合规定的,经与相邻地块产权人协议并经城市规划建设行政主管部门核准,在确保满足建筑间距的条件下,可适当缩减基地边界后退距离,但必须符合消防规定。

3.3.7  超出建筑外框(地上部分)的地下建筑物,后退公共绿地(绿化带)的距离不应少于3米;后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离,不应少于地下建筑物深度(自室外地坪至地下室底板的距离)的0.7倍,且最小值不少于3米。
    按上述要求退让确有困难的,应采取技术安全措施和有效的施工方法,向周边用地单位或个人公示后,报规划建设行政主管部门批准,可适当缩小后退距离。
    在城市道路红线24米以上的交叉口没渠化设计的;当界外建(构)筑物、地下工程有特殊要求时,视建筑结构设计及场地地质情况;都应加大新建地下建筑后退地界的距离。
    3.3.8  当相邻地块两个或两个以上建设项目协商谋求建筑联体建造时,地上建筑物可不按第3.3.5条要求、地下建筑物可不按第3.3.7条要求控制连接处离界距离,但应满足其它相关规范要求。

3.4  建筑高度

3.4.1  新建、改建建筑物,建筑高度须符合控制性详细规划中建筑高度控制要求

3.4.2  不计入建筑高度的屋顶突出物高度,原则上不得超过规划条件确定的建筑高度的15%,特殊需要的,须经专家论证后再由城乡规划行政主管部门审批。

3.4.3  建筑高度计算:

(一) 当计算历史文化名城保护区和生态园区、航空、微波通道等控制区内的建筑高度,应按建筑物室外地面至构筑物最高点的高度计算。

(二)以上区域以外地区的建筑高度:

1.平屋顶应按建筑物室外设计地面至屋面面层的高度计算。突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房其面积总和占屋顶平面面积不超过1/4时,以及突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、空调冷却塔等均不计入建筑高度。

2.坡屋顶应按建筑物室外设计地面至檐口的高度计算。

3.弧形屋面应按建筑物室外设计地面至弧形波峰顶的高度计算。

3.5  建筑基地的绿地

3.5.1  各类建筑基地的绿地和绿地率应符合国家绿地规划设计规范的有关规定。规划报批时要有专门的绿化规划布置图和绿地率计算书。

3.5.2  一个街区内的绿地可按规定的指标进行统一规划,统一设计,统一建设,综合平衡。在符合整个街区绿地指标的前提下,可不在每块建筑基地内平均分布。

3.5.3  位于中心城区的建筑基地,确实难以达到规定绿化指标的,可将地下室顶板面、屋面地栽绿化面积折算成地面绿地面积。地下车库、地下建筑覆土顶面相对设计室外地坪高不大于1米,平均覆土厚度不小于1米,乔、灌木种植面积大于绿地面积的70%,绿地率按绿化面积的100%计算;平均覆土厚度小于1米,灌木及地被配置为主,绿地率按绿化面积的30%折算;其余公共屋顶绿地率按绿化面积的20%折算。嵌草铺砖停车场绿地率按绿化面积的20%折算。

3.5.4  建筑基地内的古树名木,必须严格保护,在距树冠垂直投影外5m范围内严禁建设任何建、构筑物。

3.6  其 他

3.6.1  住宅裙房商业用途的限定:

(一)旧城区以外地区的住宅裙房中不设置菜市场。

(二)住宅底层或裙房中不宜设置餐饮与娱乐用房。

3.6.2  新建低、多层住宅宜采用坡屋面。

3.6.3  高层居住建筑不得在阳台或外墙外设置花池,低、多层居住建筑在阳台外或外墙外设置花池的,其放置花盆处及建筑底部须采取防坠落措施。

3.6.4  新建建筑实行架空线入地敷设,围墙透空透绿,空调器外机及附属设施统一设置。推行水、电、燃气数据户外或远程采集。

4  各类建筑停车指标配置

4.1  在城市规划区范围内新建、改扩建的建设工程依据《浙江省建设厅浙江省公安厅关于对重大建设工程开展交通影响评价工作的通知》(浙建规〔2007〕166号)以及相关文件的要求开展交通影响评价工作。交通影响评价与建筑方案同步审查。

4.2  本市住宅和常用公共建筑停车配建指标按表8、表9、表10执行,其余工程设施停车配建指标按浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》(DB33/1021)执行。     

            住宅停车配建指标               表8

 

4.2.1  陶山镇、湖岭镇、马屿镇、高楼镇镇区之外区域停车配建指标可适当降低。

旧村改造住宅机动车配建指标:城市规划区内按每户1个配建,陶山镇、马屿镇按每户0.6个配建,高楼镇、湖岭镇按每户0.4个配建。

                    常用公共建筑停车配建指标           表9                        

4.2.2  陶山镇、湖岭镇、马屿镇、高楼镇镇区之外区域停车配建指标可适当降低。

旧村改造商业机动车配建指标:城市规划区按1.0个/100配建,陶山镇、马屿镇按0.8个/100配建,湖岭镇、高楼镇按0.6个/100配建。

               旅馆停车配建指标              表10

注: 1.一类指星级宾馆,二类指普通旅馆。

2.配套的餐饮、娱乐、商场设施停车位另计。

4.3  非机动车停车泊位和特殊困难地段的机动车停车泊位可根据建设项目的交通影响分析进行确定,报本市城乡规划行政主管部门和公安交通管理部门审查同意。旧村改造已设计一层满铺地下机动车停车库的并采取技术能增加停车位后还不能满足要求的,不足部分可视实际情况而定。

4.4  城市道路同侧相邻建设的两宗及以上的建设项目,因建设用地较小,单独设置配建停车场(库)难以达到规范要求的,经批准后,可集中统一设置配建停车场 (库)。

4.5  吸引有大量出租车的旅馆、饭店、娱乐场所、办公、超市、商场、医院等公共建筑,应在基地内主体建筑人流主出入口处设置5个以上专用的出租车候客位。在有接送学生上下学需求的幼儿园、小学等教育设施附近,应设置临时停车泊位。

5  竖向设计与山地建筑

5.1  在建筑总平设计中,场地设计标高与建筑±0.00标高应结合现状地形及周边城市道路、相邻地块场地的标高、城市竖向规划确定。

场地设计标高的确定(内部主要道路及铺装广场标高)要求:

5.1.1  如规划条件中未明确场地坪标高,场地现状地形标高低于相邻地块或规划道路中心标高的,则以周边主要城市道路标高加上0.2米作为场地标高。

5.1.2  场地周边有多个道路中心标高,且高差超过0.3米或道路有一定坡度的,可结合具体情况在报批建筑方案时由规划行政主管部门确定。

5.1.3  场地结合园林设计进行景观堆坡的,可以根据需要适当进行地形改变,但场地起算点标高以周边主要城市道路标高加上0.2米。

5.1.4  特殊地形,另行报规划行政主管部门确定。

5.2  山地建筑设计时,当用地自然坡度小于5%时,宜规划为平坡式;当用地自然坡度大于8%时,宜规划为台阶式。

5.3  山地建筑的台地高度、宽度、长度应结合地形并满足使用要求确定,台地的高度宜为1.5-3.0米。

5.4  公共建筑用地分台布置时,台地间高差与建筑层高应成倍数关系。

5.5  高度大于2米的挡土墙的上缘与建筑间水平距离不应小于3米,其下缘与建筑间的水平距离不应小于2米。

5.6  山地建筑的山区广场最大坡度不得超过3%。

5.7  砌筑型挡土墙的坡比值宜为0.5-1.0。

5.8  山地建筑的挡土墙高度宜为1.5-3.0米,超过6米时宜退台处理,退台宽度不应小于1.0米,在条件许可时,挡土墙宜以1.5米左右高度退台。

 城市管线

6.1  地下管线的位置应与城市规划的道路、铁路、地下通道、人防工程等地下隐蔽性工程协调配合,地上的杆塔和线路还应与城市用地规划相协调。

6.2  在城市重要地段、主要道路以及居住区内的各种工程管线一般应地下敷设;对现有架空线应根据规划结合旧城改造逐步改为地下敷设。

6.3  各类管线应平行道路敷设,走向要顺直。

各类管线之间的水平及垂直净距,应按《城市工程管线综合规划规范》(GB50289-98)执行。管线间的水平、垂直净距确因实际困难不能达到规定要求的,按规范采取安全加固、保护措施,能达到安全要求的由城市规划建设行政主管部门视实际情况会同专业部门确定。

6.4  管线综合

(一)本市各有关主管部门应当根据城市总体规划组织编制管线专业系统规划,由市规划建设行政主管部门综合平衡。

(二)工程管线的平面位置和竖向位置均采用城市统一座标系统和高程系统。

(三)城市工程管线综合规划应结合城市地形的特点合理布置工程管线位置,并应避开地质危险地带和洪峰。

6.5  管线埋设

凡在城市道路内埋设管线,均应按管线综合规划断面安排。各类管线应在道路规划红线内,平行规划红线敷设,走向顺直并有各自独立的敷设带。在适当位置应安排横向过街统一管廊,并在有条件的情况下,考虑建设综合性的管沟。

城市道路两侧用地内的专用管线应当布置在道路红线以外。

6.6  管线的设置方位,一般遵循以下原则:

在城市道路的规划红线内进行管线工程建设的,管线位置的规划安排应当遵循下列规定:

    (1)在规划红线的中心线以东、以南,主要安排雨水管、污水管、电力管(沟);

    (2)在规划红线的中心线以西、以北;主要安排给水管、综合信息导管(沟)、燃气管;

    (3)在快车道下敷设雨水管、污水管和综合管沟;

    (4)在慢车道下敷设给水管、电力管(沟)、综合信息导管(沟);

    (5)在人行道下敷设电力缆线、信息缆线、燃气管和条件允许的小口径配水、配气管;

(6)在绿(林)地下敷设输水管、合流污水干管以及热力、油料、化工物料等特种管线;

(7)弱电(通讯)管线应当遵循同沟异井的原则统一设计、统一埋设。

各类管线工程的建设,应当控制在规划安排的对应管线位置范围内,不得占用其他管线的规划位置。

    6.7  下列地段的管线,宜采用综合管沟敷设:

    (一)交通运输繁忙、管线复杂、管线安排有困难的快速路、主干路以及地下铁道、立体交叉口等大规模工程; 

    (二)重要城市广场及道路交叉口;

    (三)道路与铁路、河流的交叉口处;

    (四)不允许随时挖掘路面的路段(如政治活动中心和外事活动中心);

    (五)开挖后难以修复的路面以及某些特殊建筑物下。

    正常状态下的信息电缆、给水管、热力管、排水管可进入综合管沟。

    6.8  架空线设置的规划要求

    架空设置的电力电缆和信息缆线,应当采用单杆多回路方式,沿城市道路、公路和河流两侧架设,尽量避免跨越城市道路、公路和河流。

    架空线的杆塔应当整齐、规则排列,设置牢固,符合市容景观要求。在符合有关安全技术标准的条件下,新建架空线应当与现有架空线合杆建设,避免增设杆塔。

    6.9  高压线设置要求

    在城市中心地区、高层建筑群区、市区主干道、繁华街道以及重要风景旅游景区和对架空裸导线有严重腐蚀性的地区新建应采用地下电缆。城市市区现有的110千伏以下(含110千伏)高压输电线路,应逐步改为地下电缆。

6.10  单杆单回水平排列或单杆多回垂直排列的35~500kv高架架空电力线路的规划走廊宽度,应根据地理位置、地形、水文、地质、气象等条件及用地条件,结合表6-1的规定,合理选定。规划新建的66KV及以上高压架空电力线路,不应穿越市中心地区或重要风景旅游区。

          高压架空电力线路规划走廊宽度          表6-1

6.11  无线电台等无线通讯设施应在规划收讯区域内设置,并报经无线电管理部门和城乡规划行政主管部门批准,设置微波通道,一般不得进入市中心区。

7  城市绿地

7.1  综合公园建筑用地宜小于7%,绿地面积宜大于70%。带状公园内园路及铺装场地宜为10-25%,建筑用地宜小于2%,绿地面积宜大于70%。

街头绿地是位于城市道路用地之外相对独立成片的绿地,包括街道广场绿地、小型沿街绿化用地等。当沿道路布置的路侧绿带宽度超过8米时,根据规划可以划为“街头绿地”,算作公共绿地;当路侧绿带宽度不超过8米(含8米)且位于道路红线范围内时,应计入道路广场用地内。街头绿地中的绿化面积应不小于总面积的70%。

7.2  城市内河两岸必须开辟公共绿地。沿河绿带每侧宽度为:规划河宽小于20米时为10米,大于等于20米时为15米,特殊情况下,可放宽至水行政主管部门的管理宽度,沿河设置3米以上(含3米)道路不计入绿化带宽度控制。重要水源保护河段与重要景观河,按规定范围控制。

7.3  公共活动广场周边宜种植高大乔木,集中成片的绿地应不小于广场总面积的25%,并宜设计成开放式绿地,植物配置宜疏朗通透的树种,集中成片绿地应不小于广场总面积的10%。车站码头、机场的集散广场绿化应具有地方特色。

7.4  严格控制生态旅游区、风景名胜区、水源保护区、自然保护区范围内的开发建设,严禁在风景林地、城市山坡地进行土石开采等活动。

7.5  城市山体公园及景观生态山体的山脚线外3米范围为山体保护控制线,在控制线内不得进行任何有损山体的挖建活动。

7.6  属于文保单位、文保点、历史遗迹等按紫线管理办法执行。

 计入容积率建筑面积计算

8.1  详细规划编制、建设项目立项、土地出让、地价及规费收取、建筑设计、规划许可、竣工验收中的建筑规模按计入容积率建筑面积控制,涉及建筑面积的计算按照国家和省房产测量规范执行。

8.2  按照国家和省房产测量规范需计算建筑面积的建筑物地面以上的建筑面积全部计入容积率建筑面积指标,但符合下述各款规定的,按照该款规定计算相应的容积率建筑面积指标:

1. 位于停车设施紧张地段的项目,鼓励建设多层立体式停车楼,停车楼面积不计入容积率建筑面积指标;由规划条件明确,利用地面以上的架空部分用于社会公共停车的车库建筑面积不计入容积率建筑面积指标。

2. 住宅建筑用于住户公共活动的架空部分以及商业、办公楼等公共建筑底层为城市提供永久性的建筑开放空间(单个空间面积不小于400平方米)无条件地为公共使用的,该开放空间的建筑面积不计入容积率建筑面积指标。

3. 住宅建筑层高大于3.6米(含)的,按该层建筑面积的1.5倍计入容积率建筑面积指标;住宅建筑层高大于4.2米(含)的,按该层建筑面积的2倍计入容积率建筑面积指标。

跃层式住宅(上下二层楼层平面都在本套内的,套型面积大于144平方米的住宅,根据使用功能,允许每户一个起居室〈厅〉在户内通高)起居室(厅)的户内通高部分不超过该户型建筑面积的18%且通高部分高度小于7.2米的,可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。起居室(厅)之外的其他部分(不含阳台)或出现通高情况、起居室(厅)通高部分超过该户型建筑面积的18%或通高部分高度大于7.2米(含)的、错层式跃层通高的,按本条第三款第一项的规则计算。

4. 办公建筑层高大于4.2米的,超出部分以每1.2米为单位累进增加0.5倍计算容积率建筑面积。(即层高为4.2米-5.4米<含>的,按该部分建筑面积的1.5倍计入容积率建筑面积指标;层高为5.4米-6.6米<含>的,按该部分建筑面积的2倍计入容积率建筑面积指标;以此类推。)

5. 宾馆建筑层高大于4.5米的,同本条第4款方法计算容积率建筑面积指标。

6. 商业用房实体分隔面积为3000平方米(含)-10000平方米且层高大于6.6米的、分隔面积为1000平方米(含)-3000平方米且层高大于5.4米的、分隔面积为1000平方米以下且层高大于4.5米的商业建筑、沿街小开间店铺式的商业建筑层高大于4.5米的,同本条第4款方法计算容积率建筑面积指标。

单个空间建筑面积在10000平方米(含)以上的大型商业建筑,可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。

7. 大型会议室、宴会厅和有特殊空间高度要求的配套用房,以及建筑内集中设置共用的主入口门厅、大堂、中庭、内廊及采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。

8. 多层普通工业厂房层高大于6米(含)的,按该层建筑面积的1.5倍计入容积率建筑面积指标;低层普通工业厂房层高大于8米(含)的,按该层建筑面积的2倍计入容积率建筑面积指标;有特殊工艺要求的工业建筑可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。

9. 建筑飘窗的窗台面与室内地面高差不应低于0.3米,且其进深自墙体内侧至挑板外侧不应大于0.9米,窗净高小于2.2米。超出此规定的飘窗,如净高大于2.2米(含)的,按挑出墙体外的水平投影面积计入容积率建筑面积指标;如净高小于2.2米的,按挑出墙体外的水平投影面积的一半计入容积率建筑面积指标。

窗台板水平投影与楼板或楼板挑出部分重叠的,不得认定为飘窗,应按其窗台板外挑水平投影面积计入容积率建筑面积指标。

10. 住宅未封闭阳台(包括计算一半建筑面积部分)建筑面积不应超过住宅总建筑面积的6%且进深小于等于3.0米,如超过6%和进深大于3.0米的,超出部分按其水平投影面积计入容积率建筑面积指标。隔层阳台按其水平投影面积的一半计入未封闭阳台建筑面积计算指标,并按照未封闭阳台的计算要求纳入容积率建筑面积指标。

11. 设备平台按同层标高外挑或内凹净宽宜为1.0米、面积3平方米内,面积大于3平方米的、与室内地面连通的设备平台按其水平投影面积的一半计入未封闭阳台建筑面积指标;封闭的同层标高设备平台按照其水平投影面积计入容积率建筑面积指标;设备平台应按平面套形布局合理确定位置;空调室外机位进深不应超过0.7米。

12. 建筑物的地下室、半地下室除作为车库及消防、人防、配电等公共配套设施用房外,其余建筑面积按地下空间开发利用相关文件执行。建筑物地下室、半地下室的顶板高出室外地坪≥1.5米的部分,按其水平投影面积计入地上建筑面积及建筑密度。

13. 超高层建筑里的避难层除避难空间面积不计入容积率外,其余面积计入容积率建筑面积指标,层高同标准层。

8.3  建设项目初步规划设计方案、扩初设计和施工图设计及审查提供的技术经济指标中,应分别列出项目的总建筑面积(含各主要功能的分项面积)及计入容积率的建筑面积指标。

9  附  则

9.1  本规定由市住建局负责解释,特殊情况下,需要突破或调整本规定,由市住建局报市政府批准后方可执行。

9.2  在本规定实施前,尚未办理建设工程规划许可证的项目可按本规定执行。

9.3  本规定自发布之日起施行,《瑞安市人民政府关于印发瑞安市城市规划管理技术规定的通知》(瑞政发〔2011〕141号)同时废止。

9.4  若本规定与国家强制性规范相抵触,以国家强制性规范为准。

9.5  本规定采用的法律、法规、标准、规范如遇调整的,从其调整。

 

 

 

 

附录1   名词用语解释

 

1.建筑容积率(容积率)。

在规划项目建设用地内,计算容积率的建筑面积总和(含在室外地面以上的部分高度超过1.5米的且层高≥2.2m的半地下室)与规划项目建设用地面积的比值。

2.建筑密度。

在规划项目建设用地内,建筑物的基底面积总和(含超出室外地坪1.5米的半地下室部分)与规划项目建设用地面积的比率(用百分比表示)。

3.低层建筑。

指檐口高度小于等于10米的建筑,低层居住建筑为一至三层。

4.多层建筑。

指檐口高度大于10米小于24米的建筑。(在本规定中,高度大于等于24米的中高层住宅,建筑间距按高层建筑计算)

5.高层建筑。

指檐口高度大于等于24米的建筑。当檐口高度小于等于24米建筑的屋面上除必要的楼梯间(包括电梯间)、水箱、设备间外,布置有可使用的室内空间时,其高度如超出24米,应按高层建筑计算建筑间距。消防对高层建筑的界定按消防规范确定。

6.裙房。

指与高层建筑紧密相连的,建筑高度不超过24米的附属建筑。裙房高度超过24米的按高层建筑处理。

7.城市道路。

指相关规划所确定的城市支路等级及以上的道路。

8.红线、蓝线、绿线、紫线、黄线。

红线分道路红线、用地红线、建筑红线。道路红线指道路用地的规划控制线,用地红线指建筑基地的边界线,建筑红线指建筑地基墙面的控制线。蓝线指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。绿线指城市各类绿地范围的控制线。紫线指文物保护单位对周围建设提出要求的控制线。黄线指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

9.建设用地面积。

征地面积或地块面积扣除城市道路面积、公共用地之外的净用地面积。

10.山墙。

建筑的左右两端墙,其中住宅两端面为住宅侧面,当被遮挡住宅侧面开窗且为该套住房唯一居室采光窗时,视为住宅正面。

11.本规定用词说明:

执行本规定条文时,对于要求严格程度的用词说明如下,以便执行中区别对待。

(1)表示很严格,非这样做不可的用词:

  正面词采用“必须”,反面词采用“严禁”。

(2)表示严格,在正常情况下均应这样做的用词:

  正面词采用“应”,反面词采用“不应”或“不得”。

(3)表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的用词:

  正面词采用“宜”或“可”,反面词采用“不宜”。

(4)条文中指明应按其他有关标准,规范执行的写法为:

“应按……执行”或“应符合……要求或规定”,非必须按所指定的标准和规范执行的写法为“可参照……执行”。

 

 

 

  

 

附录2   计算规则

 

1.建筑面积计算。

按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》规定计算。

2.建筑间距计算。

(1)除另有规定外,建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。

(2)建筑外墙北向(南向)凸出物累计长度超过建筑外墙边长1/3(2/3)的,山墙设置阳台的,建筑间距从凸出物或阳台的外沿计算。外挑超过1.5米的,按外挑最大点开始计算。

(3)坡度大于45度的坡屋面建筑,其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

3.建筑高度计算。

(1)本规定仅适用于确定建筑间距、离界距离和后退城市道路时的建筑高度计算。其他规定对建筑高度有限制的(如机场、气象台、微波通道、安全保密、日照分析、视线分析等),按建筑物的最高点计算。

(2)在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算:

平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口顶(见图1);有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶(见图2)。

坡屋面建筑:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外地面算至檐口顶(见图3);坡度大于45度的,自室外地面算至屋脊顶(见图4)。

 

 

附录3  建筑间距图示

 

建筑间距图示

 

建筑间距图示

 

 

附录4    建筑离界距离图示

建筑离界距离图示

 

 

 

 

 

 


 

 

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