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瑞安市人民政府印发关于企业自行实施退二进三若干规定的通知
瑞政发〔2014〕39号
发布单位: 市政府办公室(法制办) 发布时间: 2014-05-10 公开方式: 完全公开
索引号: RA001-A0201-2014-0003 公开时限: 长期公开    
内容概述:瑞安市人民政府印发关于企业自行实施退二进三若干规定的通知

各功能区管委会,各镇人民政府,各街道办事处,市各有关单位:

现将《关于企业自行实施退二进三的若干规定》印发给你们,请认真遵照执行。

 

 

瑞安市人民政府        

2014年5月5日        


关于企业自行实施退二进三的若干规定

 

为引导和规范企业自行实施合法用地功能变更,优化产业布局,提高土地节约集约利用水平,促进经济转型发展和城市有机更新,根据《浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》(浙政发〔2012〕35号)、《浙江省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见的通知》(浙政办发〔2013〕105号)等文件精神,结合我市实际,特制定本规定。

一、适用范围

在我市范围内,凡已依法取得工业、仓储、交通等功能国有土地使用权的合法使用权人(包括相邻地块的土地使用权人联合体,下同),其用地拟改变使用功能符合新一轮城乡规划要求的,可按本规定向国土资源、住建等有关部门提出改变土地用途申请,从事除房地产开发销售和住宅项目以外的商业(B1)、商务(B2)、娱乐康体(B3)、公共设施营业网点(B4)、其他服务设施(B9)及文化设施(A2)、教育科技(A3)、体育(A4)、医疗卫生(A5)、社会福利(A6)等第三产业经营活动(以下简称“退二进三”)

具备下列情形之一的,不得批准土地使用权人改变土地用途:

(一)已纳入市政府近期统一组织实施的城市改建区范围;

(二)已列入市政府批准的企业改制或土地收储方案的;

(三)原项目用地审批时已明确规定新建项目应当收回原土地使用权的;

(四)原土地出让合同约定未履行到位的;

(五)剩余使用年限少于10年的;

(六)国家法律、法规禁止的其他情形。

凡改变土地用途为房地产开发销售或住宅项目用地的,应由政府依法收储后按城乡规划要求统一组织实施,土地收储办法另行制定。

二、规模要求

对利用现有建筑物拆后土地,实施“退二进三”的,其容积率原则上不得低于2.0,如果控制性规划低于2.0的,按控制性规划规定的容积率上限执行;申请改变用途的用地面积扣除城市道路等市政基础设施用地后,净用地面积原则上不得小于10亩,但如果规划团块本身不足10亩,或具体建设项目规划要求不需要10亩的,则以规划团块面积或具体建设项目规划要求面积为准,但规划团块中有多家企业的,多家企业须同时实施,且须符合城乡规划,不影响周边其他地块开发。

对利用现有建筑物,实施“退二进三”的,其容积率原则上不得低于1.5,容积率低于1.5的按1.5计算;申请改变用途的净用地面积原则上不得小于5亩。

三、土地出让方式与使用年限

在剩余使用年限内,改变土地用途从事“三产”经营活动的,土地可按协议方式出让,经市政府批准后,签订土地出让变更合同,并由受让人按照不同土地使用条件下的地价差额补缴土地出让金。

若多家企业联合实施的,各企业分摊用地的使用年限为各自剩余年限,或以最大剩余年限办理协议出让(上级有新政策的按上级最新政策规定)。

原为国有划拨土地的,改变土地用途后,土地使用年限为新用地功能的最高年限,经市政府批准后,签订土地出让合同,并由受让人按照不同土地使用条件下的地价差额补缴土地出让金。

四、办理程序

(一)对改变土地用途,利用符合规划要求的现有建筑物或现有建筑物拆后土地从事“三产”经营活动的,按以下要求办理:

1.土地使用权人向国土资源部门提出改变土地用途申请,并提供以下材料:

⑴改变土地用途申请报告;

⑵国有土地使用权证和房产权证,或合法的用地手续和规划建设审批手续等权源材料;

⑶法人代表身份证明、机构代码证、营业执照;

⑷建筑物功能转型后的建设初步方案;

⑸最新1:500地形图。

2.国土资源部门收到土地使用权人的申请报告和相关申报材料后,经初审符合有关政策规定的,向住建部门征求改变用地功能、规划选址和规划设计条件的意见,并附上述有关材料。

3.住建部门根据控制性详细规划实施要求、用地规模和外部基础设施配套等条件,对申报项目进行审查,同时征求发改、经信、公安消防、环保等有关部门以及利害关系人意见,并进行公示。对符合有关规定的,住建部门出具土地用途变更后的地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件;若不符合控制性详细规划要求,项目确需修改控制性详细规划的,依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十八条规定的审批程序,报批控制性详细规划修改。

4.国土资源部门委托有土地评估资质的评估机构对土地用途改变前后的地价进行评估,并审核地价差额,报市政府批准后,按地价差额补缴土地出让金,签订《国有土地使用权出让合同变更协议》(含划拨改出让签订《国有土地使用权出让合同》),并收回规划用地红线外用于市政基础设施建设的用地,办理土地使用权变更登记。

5.土地使用权人向发改部门提出项目备案(核准)申请。

6.土地使用权人持项目备案(核准)文件和国有土地使用权出让合同变更协议向住建部门申领建设用地规划许可证。拆扩建项目按基本建设程序中建设用地规划许可证的后续程序申报行政许可。

(二)对不改变土地用途,利用现有建筑物临时改变使用功能从事“三产”经营活动的,依照瑞安市现有建筑物临时改变使用功能管理有关规定向住建、国土资源部门提出申请,办理有关手续。

(三)对于已取得工业、交通、仓储等土地使用权,由于新一轮城乡规划用地功能调整,而无法继续按原项目审批建设的,经土地使用权人申请,可根据新一轮城乡规划用地功能(房地产开发销售和住宅项目除外)补缴差额地价款后按新项目给予审批建设,办理程序同上述规定。

若根据新一轮城乡规划不允许项目单独建设的,可不改变土地用途,利用现有建筑物改变使用功能或原有用地新建不超过二层临时建筑、同时申请建筑物临时改变功能的,依照瑞安市现有建筑物临时改变使用功能管理有关规定向住建部门提出申请,办理有关手续。

新建临时建筑项目审批按有关规定办理。

五、土地出让金补缴优惠政策

(一)从事营利性文化设施(A2)、教育科研(A3)、体育(A4)、医疗卫生(A5)、社会福利(A6)等公益性公共设施服务第三产业经营活动并改变土地用途的,其土地出让金差价按20%收取。

(二)从事四星级以上(含四星级)高档宾馆(B14)第三产业经营活动并改变土地用途的,其土地出让金差价不予收取。

(三)从事专业市场(B12)、四星级以下宾馆(B14)等市场面向市外的第三产业经营活动并改变土地用途的,其土地出让金差价按30%收取。

(四)从事商务(B2)的第三产业经营活动并改变土地用途的,其土地出让金差价按50%收取。

(五)从事零售(B11)、批发(B12)、餐饮(B13)、娱乐康体(B3)、公共设施营业网点(B4)等第三产业经营活动并改变土地用途的,其土地出让金差价按70%收取。

(六)为了鼓励企业增加固定资产投资,对利用现有建筑物拆后土地改变用途,从事“三产”经营活动,实施“退二进三”的,其土地出让金差价在上述土地出让金补缴行业优惠政策的基础上再按90%收取。

六、产权分割与销售

改变土地用途后一般限于企业自用或出租,若改变用途发展商业服务业的,允许分割销售,但分割销售的建筑面积不得大于改造后总建筑面积的30%,且只能按幢或层作为最小分割单元销售,房产证和土地使用权证可按相应分割单元办理;严禁开发商品住宅或以商服名义变相建造成套型住宅。

七、工作监管

(一)经审批改变土地用途的,须按已审批的用途开展经营活动,需要调整经营项目再次改变土地用途的,须重新办理土地功能转变审批手续。

  (二)未经审批擅自改变土地用途的,住建、国土资源等部门不予办理产权变更登记及相关的房地产证书;市场监管、税务、公安、公安消防、卫生、环保等部门不予办理相关审批手续。

八、附则

(一)企业自行实施“退二进三”的,所属员工安置、设备搬迁和建筑物的处置等由企业自行负责。

(二)在旧村改造项目中涉及工业用地功能转变的参照本规定执行。

(三)本规定自2014年6月6日起执行。《瑞安市人民政府关于促进瑞安市中心城区功能转变和产业结构优化的实施意见(试行)》(瑞政发〔201071号)和《瑞安市人民政府关于促进瑞安市中心城区功能转变和产业结构优化的补充意见》(瑞政发〔2012〕82号)同时废止。

 

     附件:1.企业自行实施退二进三地价测算

2.瑞安市三产用地地价评估计算公式

3.瑞安市工业用地地价评估计算公式

  

    附件.doc

 

 

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